Acheter un logement à caractère social est une démarche qui suscite bien des interrogations. Quelles sont les conditions pour se porter acquéreur d’un bien HLM, et quelle est la procédure à suivre ? Nous vous guidons pas à pas dans cette aventure immobilière méconnue.
Les logements sociaux concernés par la vente
Tout d’abord, il convient de préciser que seuls certains logements sociaux peuvent être vendus. Les organismes d’Habitations à Loyer Modéré (HLM) sont autorisés à céder leurs biens immobiliers sous certaines conditions. En effet, la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté permet aux organismes HLM de vendre leur patrimoine immobilier afin de financer la construction de nouveaux logements sociaux ou d’assurer l’entretien et la rénovation du parc existant.
En général, les immeubles éligibles à la vente sont ceux construits depuis plus de dix ans et dont le niveau de confort est jugé satisfaisant. Les communes dans lesquelles se situent ces biens doivent également avoir atteint leurs objectifs en matière de production de logements sociaux, conformément aux dispositions prévues par le Plan Local pour l’Habitat (PLH).
Les conditions pour acheter un logement HLM
Si l’idée d’acquérir un bien immobilier HLM vous séduit, sachez que plusieurs critères sont à remplir pour être éligible à un tel achat. Tout d’abord, le logement doit être votre résidence principale et non secondaire. Ensuite, vos ressources doivent être inférieures aux plafonds de ressources définis par la réglementation en vigueur pour l’accès au logement social.
Les priorités d’achat sont accordées dans l’ordre suivant :
- Aux locataires du logement mis en vente ou à leurs ascendants et descendants
- Aux locataires d’autres logements HLM situés dans la même commune
- Aux demandeurs de logements sociaux inscrits sur les listes d’attente de la commune
Il est également possible pour les organismes HLM de proposer à la vente des logements aux personnes qui ne répondent pas aux critères précédemment évoqués, mais cela reste une décision exceptionnelle.
La procédure d’achat d’un bien HLM
Une fois que vous avez identifié un logement HLM susceptible de vous intéresser et vérifié que vous remplissez les conditions requises, voici les étapes à suivre pour mener à bien votre projet :
- Adressez une demande écrite auprès de l’organisme HLM propriétaire du bien. Vous devrez y joindre les pièces justificatives nécessaires (avis d’imposition, justificatif de domicile, etc.)
- L’organisme HLM étudiera votre demande et vous notifiera sa réponse par écrit. Si votre dossier est accepté, il vous transmettra une proposition d’achat comprenant le prix de vente, les modalités de financement et les caractéristiques du bien
- Vous disposez d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser la proposition. Passé ce délai, votre demande sera considérée comme caduque
- Si vous acceptez la proposition, l’organisme HLM vous adressera un avant-contrat (promesse ou compromis de vente)
- La signature de l’acte authentique de vente chez le notaire intervient dans un délai maximal de trois mois suivant l’accord des parties sur les conditions de la vente
Les avantages et inconvénients d’acheter un logement HLM
Acheter un bien immobilier HLM présente plusieurs avantages :
- Le prix d’achat est généralement inférieur à celui du marché, car il est fixé en fonction du coût réel du logement et non en fonction des prix du marché immobilier local
- Les frais de notaire sont réduits, car ils sont calculés sur la base du prix d’achat et non sur la valeur vénale du bien
- Les organismes HLM proposent souvent des facilités de financement, comme des prêts à taux zéro ou des prêts conventionnés
Toutefois, il convient également de prendre en compte certains inconvénients :
- Les charges de copropriété peuvent être plus élevées que dans le parc privé, notamment en raison des travaux d’amélioration réalisés par l’organisme HLM
- La revente du bien peut être soumise à certaines conditions, comme un délai minimum de détention ou l’obligation de proposer en priorité le rachat du logement à l’organisme HLM
- Le potentiel locatif du bien est limité, car il doit être loué à des personnes répondant aux critères d’éligibilité au logement social
Ainsi, acheter un logement HLM peut représenter une opportunité intéressante pour les ménages aux revenus modestes souhaitant accéder à la propriété. Cependant, cette démarche requiert une bonne connaissance des conditions et des étapes à suivre pour mener à bien son projet immobilier.
