Bail réel solidaire : comment vendre ou acheter un logement concerné ?

Le bail réel solidaire est un dispositif innovant permettant d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur au marché. Mais comment fonctionne-t-il exactement et quelles sont les démarches pour vendre ou acheter un logement concerné ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le bail réel solidaire et comment l’utiliser pour réaliser une transaction immobilière.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un mécanisme juridique créé par la loi ALUR en 2014 et mis en place pour favoriser l’accès à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il repose sur la dissociation entre le foncier (le terrain) et le bâti (la construction). Concrètement, cela signifie que l’acquéreur d’un logement en BRS ne devient propriétaire que du bâti, tandis que le foncier reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS).

Cette dissociation permet de proposer des logements à des prix inférieurs à ceux du marché, car l’acquéreur ne paie pas le prix du terrain. En contrepartie, il doit s’acquitter d’une redevance mensuelle auprès de l’OFS pour l’occupation du terrain. De plus, la revente du bien est encadrée afin de préserver sa vocation sociale : le prix de cession est plafonné et l’acquéreur doit respecter des conditions de ressources.

Comment acheter un logement en bail réel solidaire ?

Pour acquérir un logement en bail réel solidaire, il faut tout d’abord remplir certaines conditions. En effet, ce dispositif est destiné aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, fixé en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du logement. Ces plafonds sont ceux définis pour l’accession à la propriété dans le cadre du Prêt social location-accession (PSLA).

Ensuite, il convient de rechercher un logement éligible au BRS. Les offres de logements en BRS sont généralement portées par des organismes de foncier solidaire ou des promoteurs immobiliers partenaires. Il est également possible de consulter les annonces sur des plateformes spécialisées, comme celle de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) ou sur le site du réseau national des OFS.

Une fois le bien identifié, l’acquéreur doit monter un dossier comprenant notamment ses ressources et sa situation familiale, afin de prouver qu’il remplit les conditions d’éligibilité au BRS. Ce dossier sera examiné par l’OFS qui attribuera le logement selon des critères définis par lui-même.

Enfin, une fois le dossier accepté, l’acquéreur signe avec l’OFS un bail réel solidaire d’une durée de 18 à 99 ans. Ce bail, enregistré chez un notaire, permet à l’acquéreur de devenir propriétaire du bâti, tout en restant locataire du terrain auprès de l’OFS.

Comment vendre un logement en bail réel solidaire ?

La revente d’un logement en bail réel solidaire est encadrée par la loi afin de préserver la vocation sociale du dispositif. Ainsi, le prix de cession du bien est plafonné et ne peut pas dépasser un certain montant fixé par l’OFS. Ce plafond prend généralement en compte l’évolution des prix à la consommation et les travaux éventuellement réalisés par le propriétaire.

De plus, l’acquéreur doit respecter les mêmes conditions de ressources que pour l’achat d’un logement en BRS. Il doit donc également monter un dossier qui sera examiné par l’OFS avant la validation de la transaction.

En outre, l’OFS dispose d’un droit de préemption sur la vente du bien. Cela signifie qu’il peut se porter acquéreur du logement avant tout autre candidat, afin de le remettre dans le parc social ou de le revendre à un autre ménage éligible au BRS.

Enfin, il est important de noter que la vente d’un logement en BRS peut entraîner des frais spécifiques liés à la rédaction et à l’enregistrement du nouveau bail chez un notaire. Ces frais sont généralement à la charge de l’acquéreur.

Conclusion

Le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur au marché, tout en préservant sa vocation sociale. Pour acheter ou vendre un logement concerné, il convient de respecter certaines conditions et démarches spécifiques. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier ou d’un organisme de foncier solidaire pour vous accompagner dans votre projet.