Le prêt relais est un dispositif financier destiné à faciliter la transition entre l’achat d’un nouveau bien immobilier et la vente de l’ancien. Mais quels sont les impacts fiscaux liés à ce type de prêt ? Cet article vous propose un tour d’horizon des conséquences fiscales du prêt relais, afin de vous aider à mieux appréhender cette solution et à optimiser votre stratégie immobilière.
Le fonctionnement du prêt relais
Avant d’aborder les aspects fiscaux, il est essentiel de comprendre le fonctionnement du prêt relais. Ce type de financement est accordé par une banque pour une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois. Il permet à l’emprunteur de disposer des fonds nécessaires pour acquérir un nouveau logement avant même d’avoir vendu son bien actuel. Le montant du prêt relais correspond généralement à une partie de la valeur estimée du bien en vente, souvent autour de 50% à 80%.
Lorsque la vente est réalisée, l’emprunteur utilise le produit de la transaction pour rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts. Si le bien est vendu au-dessus ou en dessous du prix estimé, cela peut avoir des conséquences sur le montant restant à rembourser et sur les éventuels impôts à payer.
La fiscalité des intérêts du prêt relais
Les intérêts du prêt relais sont considérés comme des charges déductibles pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Cela signifie que vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus fonciers si vous êtes propriétaire bailleur, ou de vos revenus globaux si vous êtes propriétaire occupant. Cette déduction permet de réduire le montant imposable et donc l’impôt à payer.
Toutefois, cette déduction est plafonnée à un certain montant, fixé par la loi. En outre, elle ne s’applique qu’aux intérêts liés au financement de l’achat du nouveau logement et non à ceux relatifs au remboursement du prêt relais en lui-même. Par conséquent, il est important de bien distinguer ces deux types d’intérêts dans votre déclaration fiscale.
La plus-value immobilière et le prêt relais
Lors de la vente de votre ancien logement, vous pourriez réaliser une plus-value immobilière, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Cependant, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sous certaines conditions. Si tel est votre cas, il convient donc de vérifier si cette exonération s’applique à votre situation avant d’envisager un prêt relais.
D’autre part, si votre ancien logement était mis en location, la plus-value est imposable et doit être prise en compte dans le calcul de vos revenus fonciers. Dans ce cas, il peut être intéressant d’opter pour le régime réel d’imposition afin de bénéficier des déductions fiscales liées aux intérêts du prêt relais et aux travaux réalisés sur le bien vendu.
Les droits de mutation et le prêt relais
Lors de l’achat d’un nouveau logement, vous devez payer des droits de mutation, aussi appelés frais de notaire. Ces droits sont calculés sur la base du prix d’achat du bien et sont à régler au moment de la signature de l’acte de vente. Le prêt relais n’a pas d’impact direct sur ces droits, mais il peut influencer la manière dont vous financez cette dépense.
En effet, si vous disposez déjà des fonds nécessaires pour couvrir les droits de mutation grâce au produit de la vente de votre ancien logement, vous n’aurez pas besoin d’emprunter davantage pour financer cette charge. Toutefois, si vous n’avez pas encore vendu votre bien au moment de l’achat du nouveau, vous devrez probablement inclure les droits de mutation dans le montant total emprunté via le prêt relais.
Il est donc important de bien évaluer vos besoins financiers lors de la souscription d’un prêt relais et d’envisager les différentes options qui s’offrent à vous pour optimiser votre situation fiscale.
En résumé, le prêt relais est une solution de financement intéressante pour faciliter la transition entre l’achat d’un nouveau bien immobilier et la vente de l’ancien. Toutefois, il convient de bien prendre en compte les impacts fiscaux liés à ce type de prêt, notamment en ce qui concerne les intérêts déductibles, la plus-value immobilière et les droits de mutation. Une bonne compréhension de ces aspects vous permettra d’optimiser votre stratégie immobilière et de réaliser des économies sur le plan fiscal.
