La location meublée suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs immobiliers. Cette formule offre en effet des avantages non négligeables, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Cependant, elle implique également des obligations fiscales spécifiques qu’il convient de maîtriser. Cet article vous propose un décryptage complet des enjeux et implications fiscales liées à la location meublée.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée est une forme de location où le logement est loué avec un ensemble de meubles et équipements permettant au locataire d’y vivre sans avoir à aménager le lieu. La liste minimale des éléments de mobilier exigés par la loi est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Elle inclut notamment un lit, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et des appareils électroménagers.
Régime fiscal applicable aux locations meublées
Le régime fiscal applicable aux locations meublées dépend du statut du loueur et du montant des loyers perçus. Il existe deux statuts possibles : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP). Le choix entre ces deux statuts a une incidence sur les modalités de déclaration et d’imposition des revenus générés par la location.
Statut LMNP : loueur en meublé non professionnel
Le statut de LMNP s’applique aux propriétaires dont les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50% de leurs revenus globaux. Les revenus locatifs sont alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposés selon l’un des deux régimes suivants :
- Régime micro-BIC : si les loyers perçus sont inférieurs à 72 600 € par an, le loueur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, avec un minimum de 305 €. Le revenu imposable est donc égal à la moitié des loyers encaissés.
- Régime réel : si les loyers dépassent ce seuil ou sur option du contribuable, le loueur doit déclarer ses revenus et charges réels. Il peut alors déduire l’ensemble des dépenses engagées pour l’exploitation et l’amortissement du logement, ce qui peut permettre de réduire voire d’annuler l’imposition.
Statut LMP : loueur en meublé professionnel
Le statut de LMP concerne les propriétaires dont les recettes annuelles issues de la location meublée excèdent 23 000 € et représentent plus de 50% de leurs revenus globaux. Dans ce cas, les revenus locatifs sont également imposés au titre des BIC, mais selon le régime réel uniquement. Le LMP bénéficie en outre d’un régime plus favorable en matière de cotisations sociales et d’imposition sur la fortune immobilière (IFI).
Les avantages fiscaux de la location meublée
La location meublée présente plusieurs avantages fiscaux par rapport à la location nue :
- Un taux d’abattement forfaitaire plus élevé pour les LMNP sous le régime micro-BIC (50% contre 30% pour les locations nues)
- La possibilité de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier pour les LMNP et LMP soumis au régime réel
- L’exonération d’IFI pour les LMP, sous certaines conditions
Cependant, il est important de noter que ces avantages fiscaux peuvent être remis en cause en cas de non-respect des obligations déclaratives ou de changement de situation du loueur.
Les obligations déclaratives des loueurs en meublé
Les propriétaires qui louent un logement meublé doivent respecter des obligations déclaratives spécifiques :
- Déclaration d’existence auprès du greffe du tribunal de commerce pour les LMP et auprès du centre des impôts dont dépend le logement pour les LMNP
- Déclaration des revenus locatifs sur la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C PRO
- Déclaration des charges et amortissements sur le formulaire n° 2031 et ses annexes pour les loueurs soumis au régime réel
Enfin, il est essentiel de bien connaître les règles applicables en matière de taxe d’habitation, de taxe foncière et de contribution économique territoriale (CET) pour les locations meublées.
Résumé des implications fiscales de la location meublée
La location meublée présente des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers, notamment en termes d’avantages fiscaux. Cependant, elle impose également des obligations spécifiques en matière de déclaration et d’imposition des revenus. Il est donc crucial pour les propriétaires de bien maîtriser ces aspects afin d’optimiser leur investissement et d’éviter toute situation litigieuse avec l’administration fiscale.
