Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier mis en location et vous souhaitez le vendre ? Si cette opération est tout à fait possible, elle doit néanmoins respecter certaines règles et réglementations pour protéger les droits du locataire. Cet article vous présente les différentes étapes à suivre pour vendre sereinement votre maison en location.
Respecter le droit de préemption du locataire
En France, la loi protège les locataires en leur accordant un droit de préemption, c’est-à-dire la priorité pour acheter le logement qu’ils occupent lorsque celui-ci est mis en vente. Ce droit est prévu par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que « le bailleur qui décide de vendre son logement […] doit, sauf exceptions, adresser au locataire un congé pour vente ». Ce congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier et doit respecter un délai de préavis de six mois avant la fin du bail.
Lorsque le locataire reçoit ce congé, il dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer sur son intention d’acheter le logement. S’il accepte l’offre, il bénéficie alors de deux mois supplémentaires (ou quatre mois si un prêt immobilier est nécessaire) pour concrétiser l’achat. Passé ce délai, le propriétaire est libre de vendre le bien à un tiers, mais il doit respecter le prix et les conditions initialement proposées au locataire. Si le logement est finalement vendu à un prix inférieur ou dans des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le locataire peut demander à en bénéficier rétroactivement.
Les exceptions au droit de préemption du locataire
Il existe néanmoins certaines situations dans lesquelles le propriétaire n’est pas tenu de respecter le droit de préemption du locataire. Ces exceptions concernent principalement :
- La vente du logement à un membre de la famille proche (ascendant, descendant ou conjoint) du propriétaire ;
- La mise en vente d’un logement situé dans un immeuble entièrement voué à la démolition, conformément au plan local d’urbanisme ;
- La vente d’un logement faisant partie d’un ensemble immobilier dont la division est nécessaire pour permettre sa réhabilitation ;
- La vente d’un logement insalubre, dont la remise en état nécessiterait des travaux trop importants pour être réalisés par le propriétaire.
Dans ces cas précis, le propriétaire peut donc vendre son bien sans avoir à proposer l’achat au locataire en place. Toutefois, il doit impérativement informer ce dernier de son intention de vendre et lui donner congé selon les modalités et délais légaux.
Vendre une maison en location meublée
La législation relative à la vente d’une maison en location meublée diffère légèrement de celle applicable aux logements vides. En effet, le locataire d’un logement meublé ne bénéficie pas du droit de préemption. Néanmoins, le propriétaire doit toujours lui donner congé avant de vendre le bien.
Ce congé doit être donné dans les mêmes conditions que pour une location vide, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier et avec un préavis de six mois avant la fin du bail. Si le propriétaire décide finalement de ne pas vendre, il peut renouveler le bail avec le locataire en place.
Les astuces pour faciliter la vente d’une maison en location
Pour vendre une maison en location dans les meilleures conditions, il est conseillé de :
- Privilégier la communication avec le locataire : l’informer en amont de votre intention de vendre et échanger régulièrement avec lui permettra d’éviter les conflits et facilitera la vente ;
- Proposer un prix de vente conforme au marché immobilier local : cela incitera davantage le locataire à exercer son droit de préemption et vous évitera des négociations fastidieuses ;
- Faire réaliser un diagnostic immobilier complet avant la mise en vente : cela rassurera les potentiels acquéreurs sur l’état du bien et vous permettra d’anticiper d’éventuels travaux à effectuer ;
- S’informer sur les aides financières disponibles pour l’acquisition d’un logement (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, etc.) : cela pourra inciter le locataire à acheter le bien et faciliter le financement de l’opération.
En suivant ces conseils et en respectant les réglementations en vigueur, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour vendre votre maison en location dans les meilleures conditions. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner dans cette démarche.
